Рынок сервисных апартаментов Петербурга продолжает активно развиваться в условиях высокой конкуренции. На рынок выходят новые проекты, инвесторы и управляющие. О потенциале сегмента, его перспективах и новых вызовах, включая необходимость обновления номерного фонда, говорили на круглом столе «Делового Петербурга». Необходимость согласования проектов на Градостроительной комиссии и возвращение НДС охладили далеко не всех девелоперов, работающих в сегменте апартаментов. «Налоговая нагрузка — не самая острая тема для девелоперов. Основная проблема в том, что в городе нет участков под хорошие новые проекты. Мы не пересматриваем заявленные планы по масштабному развитию сети, но пока что не можем раскрыть данные о каких-то приобретениях или новых объектах. Продолжаем активно готовить к запуску наш объект ARTSTUDIO M103 у Московских ворот» — рассказала генеральный директор компании RBI PM (входит в Группу RBI) Евгения Мироненко. В выборе участка принципиальное значение имеет расположение. Новый проект в центре недавно заявил «Петрополь» — апарт-отель GLER на 120 номеров на 17-й линии Васильевского острова. Генеральный директор компании «Петрополь» Марк Лернер относит его к кондо-отелям или «гостиницам в розницу» — классическим гостиничным объектам со множеством собственников. К управлению привлечена УК «Станция» (сеть Station Hotels) — привлечение гостиничного оператора позволяет чётко позиционировать новый объект и выделить его из других подобных на рынке, говорит Марк Лернер. Объект запроектирован с учётом отельной специфики, а в договорах с инвесторами по сути будет прописано обязательство по сдаче юнитов в аренду. Актуальность не теряют проекты апартаментов в старом фонде. Так, «Союз Девелопмент» недавно приобрёл корпус бывшей фабрики «Скороход», на территории которой сейчас проходит редевелопмент. «Мы давно занимаемся историческим фондом, восстанавливая сто- и двухсотлетние здания. Новый проект находится в составе крупного кластера, который займёт целый квартал и будет создан в рамках единой концепции под управлением опытного девелопера в лице «Охта Групп». Проект будет выводиться в рынок под брендом AVENUE APART. Наш функционал по приобретённому объекту — разработать концепцию проекта, создать продукт, провести все работы по капитальному ремонту и приспособить под современное использование. Далее его управлением займётся привлеченная компания («МТЛ-АПАРТ»)», — сообщил генеральный директор «Союз Девелопмент» Заза Паскадзе. Одновременно девелоперы всё охотнее рассматривают для новых отелей спальные районы Петербурга. «Под свой первый проект мы целенаправленно выбирали участок в спальном районе и остановились на Приморском, локация станций метро «Пионерская» и «Комендантский проспект». Центр города давно перенасыщен отелями и апартаментами, а за его пределами есть много неосвоенных ниш. Под новые проекты мы также рассматриваем участки в спальных районах, где в отличие от центра востребованы и крупноформатные апартаменты», — заявил инвестор и генеральный директор проекта Serebro by Avenue-apart Дмитрий Бельский. Проект в Невском районе реализует ГК «Максимум Лайф Девелопмент». Девелопер ещё на старте выбрал свою нишу — работа с организованными тургруппами, которые приезжают в Петербург из Москвы и Северо-Западного региона. Для них особым образом спроектирована входная группа (лобби 103 м2 со службой приёма-размещения и баром), предусмотрена парковка для туристических автобусов. «Гостиниц в городе очень много, но заточенных именно на обслуживание организованных групп — мало, это в основном гостиницы ещё советских времен. Соответственно, эта ниша практически не заполнена, а спрос на неё растёт», — подчеркнула руководитель проекта «Лайф Апарт Октябрьская» (ГК «Максимум Лайф Девелопмент») Светлана Кузьменко. Проекты апарт-отелей актуальны в локациях с большим количеством общественно-деловых и производственных зданий, говорит коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов. Так, ПСК сейчас реализует уже второй проект в Кировском районе. Это не только «спальник», но и крупная производственная территория Сегодня апарт-отель Kirovsky AVENIR пользуется высоким спросом со стороны тех, кто приезжает в Петербург по работе — на один из объектов на территории «Кировского завода», добавил он. Раньше турпотоки сосредотачивались в пределах золотого треугольника, и битва шла, в основном, за площади в центре города, где можно было построить небольшие бутик-отели или провести реконструкцию исторических зданий, напоминает Вячеслав Батаков, основатель консалтингового агентства МОСТ, брокер проекта Avenue Apart Pulkovo. Из-за возросшей деловой активности и придаче импульса Петербургу в том числе как городу с активной деловой программой, возросла и востребованность в качественном размещении, что сказалось и на локациях проектов апартаментов. По данным МОСТ, в Петербурге достаточно высока потребность в апартаментах и проектах гостиничного типа с полным спектром услуг и качественным сервисом. Они востребованы среди студентов, командированных и туристов. К тому же проекты в спальных районах хорошо продаются. «В настоящее время мы прорабатываем ещё три новых комплекса апартаментов. Наша компания сейчас рассматривает новые локации — Московские ворота, северные районы города, поблизости от станций метро «Удельная» и «Лесная», а также в районе Октябрьской набережной. Несмотря на сосредоточенность в спальных районах, наши новые точки притяжения имеют хорошую транспортную доступность и востребованы на рынке. Главное — это близость метро, не более 15 минут пешком. Также рассматриваем зоны, приближённые к учебным и медицинским кластерам», — сказал Вячеслав Батаков. Как известно, многие игроки петербургского рынка сегодня работают по всей стране, развивая как собственные девелоперские проекты, так и работая по франшизе. «Мы смотрим в будущее с позитивом, развиваемся. На данный момент у нас шесть действующих апарт-отелей, по ещё десяти объектам по всей стране подписаны договоры. Это Благовещенск, Иркутск, Владивосток, Казань, Нижний Новгород и Новосибирск плюс два апарт-отеля в Петербурге. Также работаем на территории СНГ — в Казахстане», — уточнила директор по маркетингу сети апарт-отелей YE’S Юдита Григайте. Также YE’S разрабатывает новый бренд премиальных апарт-отелей, параллельно пересертифицируя свои отели на более высокие категории. По словам генерального директора «МТЛ-Апарт» (ГК «БестЪ») Николая Антонова, компания «МТЛ-Апарт» также активно продолжает стратегию региональной экспансии как с точки зрения услуг консалтинга и управления, так и развития сети апарт-отелей под брендом Avenue по франшизе в регионах: «Спрос со стороны региональных девелоперов высокий, опыт Петербурга в строительстве и управлении апарт-отелями для них актуален. На данный момент у нас в управлении 16 объектов совокупной площадью порядка 450 000 м2 в Санкт-Петербурге, Ленинградской области, республике Крым, Иркутске, Новосибирске». Как проходит реновация апартаментов Актуальная для тех, кто давно работает в сегменте апартаментов, тема — обновление номерного фонда. На рынке уже есть объекты возрастом около десяти лет, которые требуют реновации. Финансируются работы по юнитам и местам общего пользования собственниками, а сам процесс организуют управляющие компании. YE`S с прошлого года занимается обновлением апартов в своем комплексе на улице Хошимина. На данный момент работы завершены примерно на 50% от всего номерного фонда в управлении, финансируется реновация по разным вариантам оплаты. Срок работ зависит от состояния юнита, но в среднем — не больше двух недель. По словам Юдиты Григайте, в целом собственники с пониманием относятся к необходимости нести затраты, в том числе и крупные инвесторы, которым принадлежит по несколько десятков апартаментов. С учётом приобретённого опыта в договоры по новым проектам YE`S закладывает условия об обязательном проведении ремонта. «Мы предлагаем собственникам наиболее выгодные предложения от поставщиков, делая акцент как на презентабельном внешнем виде мебели, который будет соответствовать ожиданиям арендатора, так и на её износостойкости. Разумеется, управляющая компания не получает дополнительный доход от программы реновации, весь бюджет предусмотрен на апартамент», — говорит Юдита Григайте. Первый апарт-отель сети Avenue открылся на улице Академика Павлова восемь лет назад, его номерной фонд также проходит реновацию, пояснил гендиректор «МТЛ-АПАРТ» Николай Антонов. Часть работ проходила централизованно — например, замена душевых кабин. По остальным подписываются индивидуальные договоры. «Мы составляем список работ, которые необходимо провести, чтобы номер сдавался лучше, с указанием затрат. Примерно 80% собственников реагирует на это вполне адекватно. Работы мы оплачиваем за свой счёт, в течение года удерживая часть платежей в рамках платежей по договору аренды», — обратил внимание Николай Антонов. Реновацию проходит и номерной фонд апарт-отеля Vertical на Московском проспекте компании Becar, который также открылся восемь лет назад. «Это сложный процесс, потому что собственников нужно убедить, что это необходимо. А они уже привыкли к стабильному доходу и не всегда хотят идти на траты. Мы провели пробную реновацию трех номеров, сделав их тематическими — с отсылкой к советскому кино. Сейчас показываем наш новый концепт собственникам. Работы идут по предоплате (возможна рассрочка), средняя стоимость — около 400 тыс. рублей с учётом замены мебели», — рассказала генеральный директор сети отелей Vertical Юлия Шмидт. «Сейчас инвесторы в апартаментах чётко понимают, что у всего есть свой срок службы, и уже при покупке задаются вопросами о сроках службы, замене, стоимости ремонта, — отмечает учредитель мебельной компании «Союз» Роман Демидов. — При этом ремонтопригодность не всегда заложена на стадии дизайн-проектов. Перед нашей компанией по оснащению ставится задача совместно с управляющей компанией привести картинку от дизайнеров к знаменателю удобства эксплуатации. Кстати, мы даже начали прописывать в договорах обязанность давать рекомендации и предлагать улучшения». Важно проработать оснащение так, чтобы его можно было частично ремонтировать, заменяя детали (например, обновлять фасады, переобшивать мягкую мебель). Никто не хочет через 6-8 лет менять всю мебель целиком. Полностью менять надо постельные принадлежности, посуду, стулья или диваны. Необходимо делать так, чтобы реновация оснащения стоила не более 50% от стоимости нового комплекта, рассуждает Роман Демидов. «Грамотная реновация позволит не только просто привести оснащение к свежему виду, но позволяет и обновить внешний вид номеров, повысить их актуальность и конкурентоспособность», — полагает он. IT-решения в проектах апартаментов За рынком апартаментов всё более пристально следят и разработчики IT-решений, готовые предложить свои продукты для эксплуатации и управления объектами — как строящимися, так и уже давно работающими. Директор по развитию блока Новостройки «ЭР-Телеком Холдинг» Булат Зайдуллин говорит, что сегодня порядка 10% от общего объёма запросов на решения «умного дома» «ЭР-Телеком Холдинг» получает от застройщиков апарт-отелей. «Основная проблема «умных домов» заключается в том, что не все параметры учтены на этапе проектирования. Например, не заложили ресурс и поставили более простое оборудование. Поэтому мы пришли к тому, что не просто выступаем поставщиком, а совместно с заказчиком проектируем сценарии жизни и потребления, формируем концепцию жизни объекта на 5-10 лет, под которые и закладываем определённые решения — от телекоммуникационной инфраструктуры до элементов «умного дома»: скоростной интернет до 10 Гбит/с, облачное видеонаблюдение и телефония, видеодомофония, умный шлагбаум, системы «умных апартаментов» и т.д. И в дальнейшем отвечаем за эксплуатацию всего оборудования как перед управляющей компанией, так и перед всеми резидентами: арендодателями, арендаторами, владельцами коммерческой недвижимости и др.», — заявляет Булат Зайдуллин. В условиях возрастающей конкуренции между объектами системы «умного дома» могут стать заметным конкурентным преимуществом, уверен Булат Зайдуллин. Повысить уровень комфорта в отеле может система бесключевого доступа, считает руководитель «СмартЭйрКей-Бел» Александр Халапов. Разработанный компанией программно-аппаратный комплекс OPENY запущен в коммерческую эксплуатацию и уже активно используется застройщиками на территории Республики Беларусь, а в Петербурге будет установлен в ЖК «Образцовые кварталы». «СмартЭйрКей-Бел» совместно с «Могилёвлифт» (партнёр и официальный представитель на территории РФ) внедряет приложение, которое позволяет использовать смартфон как цифровой ключ. Главная функция OPENY «свободные руки» избавит от необходимости доставать смартфон: устройство откроется автоматически, как только к нему приблизятся (включая гостевой доступ). Суть OPENY — в интеграции лифта, домофона, шлагбаума, калиток, парковок и любого прочего электромеханического, электромагнитного устройства и смартфона (или планшета). Ноу-хау отвечает и запросам в части безбарьерной среды. «Наше предложение не вносит изменения ни в какие типовые проекты. Система идентификации создана на основе Bluetooth и автоматически функционирует без интернета, что обеспечивает стабильную работу», — говорит Александр Халапов. Отдельные решения разработаны не только по «начинке» апартов, но и по вопросам коммуникации управляющей компании и собственников. «Мы сделали программный продукт, который позволяет инвесторам отслеживать то, как работают его деньги. Оно может создавать персонализированные отчёты для личных кабинетов, интегрированные со всеми отельными системами и содержащие данные по загрузке конкретного номера, плановым показателям и фактическому исполнению в части доходности, данные по конкурентному окружению и пр. Собирая и раскрывая эту информацию, управляющая компания будет демонстрировать полную открытость перед инвесторами. Также предусмотрена возможность для использования цифровой подписи, форма для обратной связи и пр.», — подытожил руководитель Proptech Solutions Роман Блонов. По его мнению, это полноценный инструмент работы учёта и взаимодействия с управляющей компанией. Загрузка апартаментов Петербурга в 2024 году Управляющие компании уже не первый год говорят о высокой загрузке отелей. По словам Евгении Мироненко, в объектах RBI PM загрузка с начала года составляла около 70%, на первые майские праздники спрос был очень высокий, на вторые — чуть меньше. Впрочем, ближе к конкретным датам количество бронирований обычно увеличивается. «Номера на лето активно бронируются. На даты ПМЭФ, например, забронировано уже сегодня порядка 80%», — резюмировала Евгения Мироненко. Юдита Григайте говорит, что в апарт-отелях YE’S загрузка с начала года была на уровне 91%. В Vertical на Орджоникидзе загрузка на майские праздники — на уровне 80%, на Московском проспекте мест нет. Апарт-отели Avenue в апреле были заняты на 84%. Высокий туристический сезон в Петербурге в этом году начался уже в апреле, когда в Петербурге прошёл ряд крупных бизнес-событий, отметила Юлия Шмидт. Марк Лернер считает, что календарь деловых мероприятий был особенно плотным в конце апреля, что положительно сказалось и на загрузке апартаментов. В «МТЛ-АПАРТ» обращают внимание, что с прошлого года в Петербурге в целом увеличился высокий сезон — он закончился в начале октября. Если тенденция продолжится, то сегмент апарт-отелей продолжит сохранять привлекательность для инвесторов и девелоперов, полагают участники рынка.