Компании, привыкшие строить лишь один–два жилых комплекса, вероятно, со временем вынуждены будут покинуть петербургский рынок. Отмена субсидированной ипотеки, затягивание сроков принятия основных градостроительных документов (новый генплан утверждали 3 года, а Правила землепользования и застройки непонятно когда появятся), дефицит земельных участков — всё это порождает негативные сценарии развития рынка новостроек Северной столицы. Так считает, в частности, финансовый директор группы Legenda Алексей Лукьянов. На Domclick Digital Day Сбербанка в Петербурге он предположил, что через 2 года в Северной столице останется лишь 10 крупных застройщиков, которые совместными усилиями будут возводить 1,5 млн м2 жилья в год. Остальные уйдут с рынка. «Сокращается объём строительства, сокращается предложение, цены продолжают расти. А почему это происходит? За 4 года город выдал всего–навсего разрешения на строительство 4,5 млн м2. Когда–то столько мы продавали за год. Соответственно, рынок сейчас поглощает весь тот запас, который был. В ближайший год нам продавать станет нечего», — сетует Алексей Лукьянов. По его мнению, одна из причин — политика Смольного. Какие именно компании останутся на рынке, он прогнозировать не стал, но, судя по тому, что Legenda сейчас не входит в топ–10 городских девелоперов, для своего бизнеса он ничего хорошего не ждёт. Замещение одних другими Как отмечают эксперты, за 4 года число девелоперов в Петербурге действительно сократилось на 20% — со 146 до 117, общая возводимая ими площадь — на 44% (с 11,9 млн до 6,6 млн м2). Как говорят в ГК «ПСК», сейчас на первую десятку застройщиков, работающих в Петербурге, приходится 4,6 млн м2 жилого строительства. На вторую десятку — ещё 1,3 млн м2. Пять лет назад первая десятка строила 9,5 млн «квадратов», вторая — 2,1 млн. И в топ–20 не было ни одной компании, у которой в работе находился бы только один объект. Сейчас такие есть. Впрочем, свято место пусто не бывает, и на петербургском рынке усиливается присутствие иногородних и федеральных игроков. Если в январе 2020 года они возводили лишь 10,8% общего объёма жилья в городе, то в январе 2024–го — уже 15,3%. Видимо, эта доля будет расти и дальше. В прошлом году на рынок Северной столицы сразу с двумя проектами — во Всеволожском и в Ломоносовском районах Ленинградской области — вышел девелопер «А101». А такие компании, как «Самолет», ПИК, ФСК, увеличили своё присутствие за счёт вывода новых очередей в уже реализуемых проектах жилых комплексов, а также за счёт сделок по приобретению земельных наделов. «Происходит глобализация рынка, замещение местных локальных строительных компаний, работающих в одном–двух регионах, крупными федеральными», — говорит коммерческий директор группы «Аквилон» в Санкт–Петербурге и Ленобласти Наталия Коротаевская. Слишком высокая ключевая ставка Впрочем, большинство опрошенных «ДП» застройщиков с рынка уходить не собираются. «Вероятно, стресс оказывает давление на экспертные мнения. Для Петербурга, на наш взгляд, нормальный объём поглощения на первичном рынке составляет 3 млн м2 в год. Сейчас как раз такие объёмы и есть. Даже если экономическая активность сместится на восток страны, интерес к Москве и Петербургу останется высоким», — говорит начальник отдела продаж ЗАО «БФА–Девелопмент» Светлана Денисова. С ней согласна руководитель отдела рекламы и связей с общественностью СК «Дальпитерстрой» Анна Боченкова. «Прогнозы на то и прогнозы, что они могут сбываться, а могут и нет. Не думаю, что через 2 года рынок сократится до 10 застройщиков. В этом водоёме пока есть условия для рыб разного размера. Хотя процесс укрупнения, конечно, идёт: 10 лет назад строительных компаний было раза в два больше, чем сейчас, а 20 лет назад — ещё больше», — говорит она. По мнению экспертов, с рынка уходят «однодневки», а сильным и надёжным компаниям ничего не угрожает. «Уход и появление новых игроков — нормальная ситуация. Но в кризисные времена, когда финансовые инструменты становятся менее доступными, не все готовы рисковать своими активами. На смену некоторым игрокам придут новые, но, скорее всего, через паузу, так как сейчас для небольших девелоперов проектное финансирование при нынешней ключевой ставке ЦБ малоподъёмно», — говорит генеральный директор «Максимум лайф девелопемент» Игорь Карцев. Крупные проекты переедут в Ленобласть По мнению вице–президента Becar Asset Management Ольги Шарыгиной, рынок действительно ждут изменения. «Из–за дифференциации девелоперского бизнеса, новых вызовов и возможностей (редевелопмент малых участков и объектов, загородный сегмент, актуальность бутиковых форматов) средние девелоперы чувствуют подъём. Думаю, что за 2 года они не исчезнут. С тезисом, что 10 застройщиков будут возводить 1,5 млн м2, согласна. Просто будут ещё и другие квадратные метры, и другие застройщики», — полагает она. Действительно, сокращение количества жилья может быть вызвано повышением его класса. «Есть чёткая закономерность, что чем выше классность объектов у застройщика, тем меньше он их строит. Следовательно, общий объём строительства снижается», — объясняет директор департамента недвижимости группы «ЦДС» Сергей Терентьев. А те компании, которые специализируются на массовом сегменте и крупных проектах, будут перемещаться в Ленинградскую область. «При этом в области активно развивается транспортная инфраструктура, благодаря чему агломерационные процессы в нашем регионе выражены даже ярче, чем в Москве и Подмосковье. Планы по развитию транспортной системы — Восточный диаметр, КАД–2, тактовые электрички, дорожные развязки — всё это даёт работать на перспективу и создавать объекты, квартиры в которых со временем будут только расти в цене, что интересно с точки зрения инвесторов», — считает директор по продажам ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова.