Арбитражный суд Петербурга и Ленинградской области расторг инвестиционный договор ОАО «Метрострой», по которому бизнес-центр на Левашовском пр., 11/7, стр. 4 перешёл в собственность ООО «Метропаркинг», и обязал возвратить его в конкурсную массу ОАО «Метрострой». По словам конкурсного управляющего «Метростроя» Алексея Кузнецова, после вступления в силу решения планируется оценка рыночной стоимости объекта, а затем проведение торгов. «Левашовский 11» позиционируется как бизнес-центр класса А, он находится рядом с Левашовским стадионом. Общая площадь, по данным Росреестра, — площадью 37,2 тыс. м2. Площадь доступных сегодня офисов, согласно сайту, варьируется от 500 до 8000 м2. Ставка аренды — 1800 рублей за м2, включая НДС и все коммунальные расходы, что существенно ниже среднерыночных расценок на класс А. Некоторое время здесь находился один из петербургских офисов IT-компании EPAM System. В 2020 году объект был арестован в рамках уголовного дела в отношении генерального директора «Метростроя» Николая Александрова. У здания есть особенность — не все 37 тыс. м2 могут использоваться под офисы, рассказывают брокеры. Оно стоит из трёх частей с разными функциями. Самая маленькая — около 7 тыс. м2 — планировалась под апартаменты, сейчас это помещения без отделки и требуют значительных вложений. Ещё одна секция — 10 тыс. м2 — это залы для различных видов спорта. Изначально здесь предполагался оздоровительный комплекс, затем назначение меняли, но не исключено, что спортивная функция должна быть сохранена. Единственная часть здания, готовая к использованию как офисная — срединная, которая как раз строилась под EPAM Systemс отделкой в едином стиле. Это около 20 тыс. м2 площади, которая уже сейчас может сдаваться и приносить доход. Заместитель руководителя департамента офисной недвижимости Nikoliers Виктория Горячева говорит, что «Левашовский 11» — интересный для рынка объект с большим паркингом и с отличным расположением. По оценкам консультантов, рыночная стоимость может составлять около 4 млрд рублей, исходя из расценки около 100 тыс. руб./м2. Объект интересен, спрос на него может быть у классических институциональных инвесторов, но только при условии, что в цене продажи будет некий дисконт от рыночной цены, вице-президент Becar Asset Management считает Ольга Шарыгина. «Лот может стоить примерно 3-3,7 млрд рублей, а если учитывать суперлокацию, то вполне возможно, что цена всё-таки будет ещё выше. Стоимость, скорее всего, будут считать, исходя из доходности объекта. Но судя по объявлениям, там есть вопросы к заполняемости. В среднем такой объект может приносить 300-350 млн в год при заполняемости 60%. И если продавать под десятипроцентную доходность, то получаются те же 3 млрд рублей. Возникает другой вопрос: текущая выручка и прибыль могут быть меньше, а это значит, что и цена может быть меньше на 50-100% от расчётной», — говорит эксперт. Примечательно, что в документах Росреестра объект проходит как спортивный клуб. Дело в том, что бизнес-центр построен в рамках проекта по реконструкции спортивного комплекса, располагавшегося на этом участке ранее. ОАО «Метрострой» и ООО «Метропаркинг» заключили инвестиционный договор по строительству, в котором ООО «Метропаркинг» был представлен как застройщик. «Условия о стоимости вклада каждой из сторон и общая стоимость реализации инвестиционного проекта так и не были согласованы, но результаты строительства впоследствии были распределены в пользу ООО «Метропаркинг», — следует из судебного акта. — Акт об исполнении условий инвестиционного договора сторонами подписан не был». При этом подряды по демонтажу старых построек, техническому перевооружению автоматической и пр. были выполнены за счёт «Метростроя». Также компания оплачивала стройматериалы и пр. Регистрация права собственности на «Метропаркинг» состоялась в 2018 году, что и позволило инициировать процедуру оспаривания в соответствии с законом о банкротстве в пределах срока давности. Отдельно суд отметил, что на момент подписания актов с «Метропаркингом» у должника были другие неисполненные обязательства, которые впоследствии попали в реестр требований кредиторов. Например, перед ЗАО «Метробетон», поставщиком железобетонных колец двухпутного тоннеля на объект Невско-Василеостровской линии. И хотя «Метропаркинг» заявил, что потратил на реализацию проекта 1,3 млрд рублей, в рамках налоговой проверки было установлено, что средства, за счёт которых компания оплачивала расходы, по цепочке взаимосвязанных сделок перечислялись ей «Метростроем» (через аффилированных лиц — ООО «СУ-121» и ООО «СМУ-147»). Отдельный нюанс — в суде было доказано, что «Метропаркинг» аффилирован с «Метростроем». В ходе банкротства часто заявляются требования по оспариванию сделок, целью которых является возврат в конкурсную массу ликвидных активов, продажа которых необходима для погашения долгов, отмечают юристы. Однако добиться успеха удаётся крайне редко. Как писал «ДП», в рамках банкротства «Метростроя» с начала года проданы активы на около 6 млрд рублей. На данный момент на торгах Российского аукционного дома проданы: производственно-складской комплекс на ул. Ивана Черных, 16, имущественный комплекс Левашовского стадиона, производственно-складские комплексы в 5-м Рыбацком проезде, на Маршала Говорова и на Витебском проспекте, офисное здание в Подъездном переулке, офисно-складской комплекс на Предпортовой улице. Общая сумма учтённых в реестре долгов «Метростроя», по данным на конец июня, составляет около 12 млрд рублей.