После окончания «золотой эпохи» льготной ипотеки застройщикам приготовили утешительный приз от властей — закон, который в разы снизит размер взысканий за некачественные квартиры. На прошлой неделе Госдума приняла и направила в Совет Федерации законопроект с поправками в 214–ФЗ (об участии в долевом строительстве многоквартирных домов). Он «призван обеспечить единообразный подход к определению размера и пределов ответственности по договору участия в долевом строительстве», — говорится в пояснительной записке. Другими словами, речь идёт о ситуациях, когда у дольщика возникают претензии к застройщику. Среди авторов — депутаты от «Единой России», двое сенаторов. Как минимум один из них — первый заместитель главы комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Роман Лябихов — слушал предложения участников рынка в феврале на Российской строительной неделе. Что можно взыскать с застройщика сейчас Проблема, которую призван урегулировать законопроект, достаточно стара. В среде девелоперов она известна как потребительский экстремизм — это ситуация, когда дольщик выискивает недостатки в новой квартире, с тем чтобы взыскать с застройщика максимально возможные компенсации. Известны случаи, когда такие компенсации превышали цену самой квартиры. По данным судебного департамента ВС РФ, споры, касающиеся участия граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, велись в 2023 году по всей стране на общую сумму 26,3 млрд рублей. При этом суды общей юрисдикции удовлетворили претензии на 5,7 млрд. Это деньги, которые зарабатывают не только дольщики, но и специалисты по приёмке квартир, а также юристы, выстроившие свой бизнес на претензиях к застройщикам. В регионах известны случаи, когда в только что сданной новостройке по всем почтовым ящикам разбросали листовки с предложением взыскать деньги с застройщика. Девелоперы не остаются в долгу, отказываясь впускать на приёмку квартир «посторонних лиц», такие примеры были уже в Петербурге. Чтобы добиться максимальных выплат, дольщики используют сразу два закона — о долевом участии (214–ФЗ) и о защите прав потребителей. В данный момент это общая практика, первый закон содержит прямые отсылки на второй. Обычно в иск включают стоимость расходов на устранение недостатков в квартире, неустойку в размере от 1 до 3% от суммы устранения недостатков за каждый день просрочки, штраф в размере 50% от суммы иска, компенсацию за морально–нравственные страдания, а также расходы на проведение экспертизы, юриста, оплату госпошлины и т. д. Нетрудно подсчитать, что за месяц с небольшим одна только неустойка может превысить стоимость ремонта. Перемены с 1 сентября Принятый Госдумой законопроект фактически лишает возможности истцов ссылаться на закон о защите прав потребителей и прописывает все санкции внутри 214–го закона. Так, например, неустойка за просрочку исполнения требований устанавливается в размере 1 / 150 от ставки рефинансирования за каждый день просрочки. Сейчас ставка равна 18%, соответственно, начисляться будет по 0,12% в день. Если же квартира приобретена в целях предпринимательской деятельности, то процент будет ещё меньше — 1 / 300 от ставки ЦБ (ровно такие же санкции в действующем законе предусмотрены за задержку передачи квартир дольщикам). Кроме того, согласно законопроекту, общая сумма неустойки не должна превышать стоимости ремонта. Штраф за неисполнение требований в добровольном порядке снижается с 50 до 5% от присуждённой суммы. Наконец, гарантийный срок, в течение которого дольщик может предъявить застройщику претензии по качеству квартиры, снижается с 5 до 3 лет. Закон, в случае его подписания президентом, вступит в силу уже с 1 сентября этого года. Интерес снизится Данная инициатива — не первая попытка властей облегчить застройщикам споры с дольщиками. Так, в конце прошлого года правительство РФ выпустило постановление № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства». В нём регламентировались некоторые вопросы приёмки квартир. Но строительное сообщество документ не удовлетворил — целый ряд вопросов был оставлен на согласование сторон, а договориться сторонам удаётся далеко не всегда. Кроме того, ещё в 2020 году правительство ввело мораторий на начисление неустоек за задержку передачи квартир дольщикам. Он завершился в июле прошлого года, но с 22 марта был снова введён — на этот раз до конца 2024 года. Характерно, что очередные послабления для отрасли вводятся как раз по окончании действия программы льготной ипотеки, позволившей строителям удвоить цены за 4 года. Новый законопроект застройщики приветствуют. «Проблема последних лет была в том, что после сдачи каждого дома у дольщика разрывался телефон от звонков юристов, которые предлагали заработать на застройщике, — говорит генеральный директор агентства недвижимости “КВС” Анжелика Альшаева. — Насколько это помогало исправить недостатки? Нинасколько. Вопрос был только в зарабатывании денег. Новые поправки снизят остроту и переведут диалог в цивилизованное, рабочее русло, без шантажа и других инструментов». Интерес к подобным делам со стороны «профессиональных юристов–вымогателей» снизится, соглашаются в пресс–службе «Группы ЛСР». «Новый закон не исключает полностью применения закона о защите прав потребителей к отношениям по ДДУ (договорам долевого участия. — Ред.), но меры ответственности застройщика определяются теперь только 214–ФЗ и ДДУ», — отмечает старший юрист практики недвижимости и градостроительства Rightmark Group Вера Рябова. По её мнению, существенного снижения количества исков к застройщикам ожидать не стоит. Необходимо отметить, что жалобы на качество квартир в Петербурге и Ленобласти не редкость, просто подавляющее большинство из них не доходит до суда. Обычно дольщики договариваются с застройщиком об устранении выявленных при приёмке недостатков. «Самым действенным способом урегулирования споров были и остаются досудебные переговоры, — уверен директор по правовым вопросам ГК “А101” Павел Антонов. — По моим оценкам, в досудебном порядке удаётся решить 99% возникающих между застройщиками и дольщиками разногласий. Чаще всего и покупатель понимает, что у него претензии завышенные, и застройщик делает всё, чтобы не доводить дело до суда».