В России чистый приток в закрытые паевые фонды (ЗПИФ) во II квартале 2024 года вырос до 378,6 млрд рублей, пайщиками ЗПИФов стали почти 260 тыс. частных инвесторов, следует из данных ЦБ. В фокусе внимания оказались фонды недвижимости. Так, на глобальном рынке за последние годы доля альтернативных инвестиций (включая бумаги фондов недвижимости — REITs) в портфелях частных инвесторов выросла до 30–35%. В России доля недвижимости у розничных инвесторов составляет 10–15%, а у состоятельных — до 25–30%, следует из данных аналитиков «Альфа-Капитал». Почему ЗПИФы привлекают частных инвесторов За минувшее полугодие открытые и биржевые паевые инвестиционные фонды (ОПИФ, БПИФ) привлекли 123,85 млрд рублей, подсчитали в Investfunds. В лидерах по доходности в первом полугодии оказались ПИФы, вкладывающие средства в драгметаллы, а также в акции. В ЦБ, между тем, отмечают, что значительный приток средств фиксируется в розничные ЗПИФы, в частности, фонды недвижимости. Зачем пайщикам склады, промзоны и квартиры Причин интереса частных инвесторов к ЗПИФам недвижимости несколько, и не в последнюю очередь это связано с тем, что этот инструмент дает возможность частным инвесторам даже с небольшим капиталом вкладываться в самые разные сегменты рынка. Так, в последнее время начали активно формироваться фонды, инвестирующие в складскую недвижимость. Опрошенные «ДП» участники рынка ожидают, что формат light industrial будет развиваться, в частности, на территории старых промзон, которые городские власти не разрешили переводить под жилую застройку. Кроме того, популярными становятся девелоперские фонды для розничных инвесторов. Они создаются как ответ на ужесточение кредитно-денежной политики и фактически позволяют инвесторам принимать участие в капитале проектов крупнейших застройщиков через инструменты коллективных инвестиций. Перспективным становится сегмент инвестиций в жилую недвижимость и в регионах, которые развиваются за счет туризма и промышленного сектора, что к Северной столице относится в первую очередь, считают участники рынка. За первую половину 2024 года ЗПИФы приобрели 657 объектов. Причем для некоторых ЗПИФов покупка новостроек является одним их основных направлений работы. После завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию стоимость квартир, как правило, возрастает, что позволяет фонду рассчитывать на финансовый результат от продажи или сдачи квартир в аренду. Крупные игроки на рынке, например, УК «Альфа-Капитал», предлагают в качестве объектов инвестиций рассматривать также коммерческую недвижимость разных форматов, арендаторами которой выступают крупные компании, также в перспективе в компании рассматривают инвестиции в гостиничный бизнес и туристическую инфраструктуру. Риски сделки и специфика управления Для крупных собственников недвижимости использование ЗПИФа может быть более интересным, чем владение объектом напрямую, отмечают участники рынка. Так, фонд позволяет реинвестировать весь полученный доход в покупку новых объектов, а также использовать возможность отложенной уплаты налога на прибыль. Кроме того, ЗПИФы подходят для непрофессионалов, у которых просто нет времени или опыта, чтобы правильно оценить объект для покупки. Деньги пайщиков находятся под присмотром профессиональных управляющих, которые имеют возможность оценить перспективы и риски сделки.