Девелоперы формируют торговые улицы в крупных жилых проектах, поднимая стоимость коммерческой недвижимости и создавая комфортные условия для жизни. Крупные девелоперские проекты, особенно проекты комплексного освоения территорий (КОТ), включают в себя не только жилые комплексы и офисные здания, но и торговые улицы. Формирование таких улиц — важный аспект обеспечения удобства проживания и работы жителей, а также привлечения арендаторов и повышения ликвидности объектов недвижимости. Так, например, проекты КОТ, построенные в Мурино пять и более лет назад, действительно считаются одними из самых дорогих локаций в петербургском стрит–ретейле. Аренда на центральном коридоре этой локации — бульваре Менделеева — достигает 4–5 тыс. рублей за метр, при этом помещения там редко остаются в свободной экспозиции долго. Как формируется коммерческая составляющая ЖК Проработка системы коммерческих помещений начинается ещё на этапе проектирования районов, ориентируясь как на пешеходный, так и на автомобильный поток. После того как девелопер получает технико–экономические показатели участка и мастер–план, становится возможным приблизительно подсчитать необходимый процент коммерции для проекта в зависимости от количества квартир. На объём коммерции также оказывает влияние локация и текущее окружение: если вокруг уже есть инфраструктурная составляющая, девелопер закладывает меньший процент, а если жилой комплекс расположен «в чистом поле», доля коммерции вырастает. В дальнейшем это позволяет предложить предпринимателям выгодные для их бизнеса помещения. «Например, в наших проектах в Лаголово и Всеволожске одними из точек притяжения станут пешеходные бульвары — это будут максимально эффективные торговые магистрали с большим количеством трафика, там уже запланированы помещения под различные виды бизнеса. Грамотное проектирование очень важно для торговых объектов с алкогольными лицензиями — на них действует ряд таких ограничений, как близость к школам и детским садам. Так мы и управляем пешеходными потоками, и помогаем бизнесу в наших районах органично развиваться», — рассказывает коммерческий директор ГК «А101» в Петербурге Мария Орлова. Как правило, первым коммерческим объектом в новом проекте становится супермаркет. Потом открываются помещения для занятий спортом, медицинские кабинеты и учреждения для организации детского досуга. Если проект масштабный — как правило, закладываются полноценные фитнес–центры метражом от 1,5 тыс. м2, в меньших комплексах размещают небольшие залы, порядка 400 м2, для занятий йогой или сайкл–студии. Объём детской инфраструктуры зависит от необходимости строительства муниципальных детсадов или школ. Если в проекте не заложена такая опция — как правило, девелоперы проектируют помещения для частных садиков или детских клубов. Сейчас активно развивается тренд на создание в проектах КОТ торговых площадей, когда девелоперы проводят предброкеридж — заранее выбирают якорного арендатора и «сажают» вокруг него широкий круг арендаторов по заданным функциям. «Такой комплексный подход себя оправдывает: помещения продаются дороже и быстрее. К слову, сейчас некоторые девелоперы выносят наиболее ликвидные лоты на открытые аукционы и реализуют их в свободном формате, на выходе получая весомый процент к чеку. Ещё один тренд на сегодняшнем рынке — застройщики оставляют коммерческие помещения за собой, управляя арендным потоком и калибруя арендаторов самостоятельно», — говорит генеральный директор Element development Виталий Коробов. Цена вопроса Востребованность коммерции и уровень дохода инвесторов во многом зависят от того, удалось ли девелоперу на старте просчитать все тонкости — транспортные и пешеходные потоки, учесть текущую стоимость в локации, просчитать процент окупаемости, — говорят участники рынка. Наиболее активными арендаторами являются продуктовые магазины и алкомаркеты, заведения общественного питания, салоны красоты, аптеки, пункты выдачи заказов и т. д. «И таким образом, объём всей целевой аудитории (жители комплексов) и уровень спроса от арендаторов на данные локации формируют высокий уровень арендных ставок на коммерческие помещения», — уверена руководитель отдела торговой недвижимости NF Group в Петербурге Анна Лапченко. На коммерческие помещения в составе жилых комплексов массового сегмента и проектов комплексного освоения территории арендные ставки варьируются в зависимости от района города, размера помещения и его расположения в диапазоне 1,4–3,2 тыс. рублей за 1 м2 в месяц. В наиболее проходимых местах ставки составляют от 2 тыс. до 3 тыс. рублей за 1 м2, что сопоставимо с центральными улицами города. «Хотя до Невского проспекта пока далеко», — констатирует Анна Лапченко.