Областной застройщик жилья создаёт индустриальный парк для малого и среднего бизнеса в Разметелево, планируя масштабировать проект. Производственная недвижимость более востребована, чем квартиры. Невская строительная компания (НСК), специализирующаяся на жилых проектах в Ленобласти, построит индустриальный парк для малого и среднего бизнеса площадью 50 тыс. м2 в 3 км от деревни Разметелево (Всеволожский район). Участок под него в долгосрочную аренду предоставили власти Ленинградской области. В планах компании — создать индустриальный парк формата light industrial общей площадью 50 тыс. м2 — три корпуса примерно по 16 тыс. м2. В каждом из них запроектированы обособленные помещения с отдельным входом и заездом средней площадью от 800 до 1000 м2. Каждый юнит состоит из офисной части и производственной, рассчитанной на объекты IV–V класса опасности. Высота потолков (9 м) позволит как надстроить второй этаж, так и установить кран–балки для работы с грузоподъёмным оборудованием. Проект позволяет объединять юниты для более крупных производств. НСК уже получила разрешение на строительство первой очереди и приступила к возведению несущих конструкций. Параллельно ведётся проектирование второй и третьей очередей. Строительство каждого корпуса будет занимать около года. Продажи в первой очереди уже открыты, стоимость составляет порядка 120 тыс. рублей за 1 м2. Застройщик намерен получить для своего объекта официальный статус индустриального парка и все полагающиеся льготы. Согласно критериям Минпромторга, для этого площадь объекта должна быть не менее 8 га, управлением должна заниматься отдельная управляющая компания и т. д. Как уточняют в НСК, в дальнейшем планируется создать несколько таких объектов. Предприятия–дольщики В сентябре в Сбербанке застройщику была открыта кредитная линия на 1,2 млрд рублей. Проектное финансирование подразумевает использование эскроу–счетов. Банк перечислит средства застройщику только после ввода объекта в эксплуатацию. По этой же схеме привлекается финансирование на жилые проекты по 214–му федеральному закону. «Работа с эскроу — гарантия не только того, что объект будет построен, но и того, что это произойдёт в установленные договором сроки. Это крайне важно для инвесторов. Эскроу — это дополнительные гарантии, позволяющие покупателям чувствовать себя в полной финансовой безопасности», — говорит генеральный директор НСК Олег Абрамов. «Эскроу — новый механизм для формата light industrial даже в Московском регионе, но по опыту офисного рынка Москвы можно предположить, что эскроу будет пользоваться спросом среди покупателей», — отмечает директор департамента индустриальной и складской недвижимости NF Group в Петербурге Илья Князев. Интерес к объектам формата light Industrial растёт, добавляет он. Более половины таких площадей заполняются ещё на этапе строительства, а существующее предложение законтрактовано практически полностью. «Основной массив спроса формируют компании малого и среднего бизнеса, однако постепенно увеличивается спрос и со стороны частных инвесторов», — рассказывает Илья Князев. Заводы после квартир Индустриальный парк в Разметелево — первый индустриальный комплекс в портфеле НСК. По данным Единого реестра застройщиков, сейчас компания реализует два жилых проекта — малоэтажные ЖК «Аннино Сити» и ЖК «Верево Сити» (оба — в Ленобласти). В списке реализованных проектов — семь жилых комплексов. Несмотря на то что компания нашла новый для себя сегмент, уходить с рынка жилищного строительства она не намерена. Приход в производственную недвижимость девелоперов из жилого сегмента — один из актуальных трендов, говорят эксперты. Происходит это на фоне сложностей на рынке жилищного строительства, постоянно растущей себестоимости и социальной нагрузки на девелоперов жилья и огромного дефицита качественной производственной недвижимости. Готового предложения нет ни для малого и среднего бизнеса, ни для крупного. Более того, на рынке отсутствуют подготовленные земельные участки, позволяющие быстро реализовать проекты. При этом спрос на индустриальные парки после ухода с рынка иностранных компаний постоянно растёт. НСК — не первый застройщик, обративший внимание на промышленность. В качестве примера можно привести группу компаний «ФАКТ», участника рынка загородного жилья, которая в этом году запустила проект по строительству в индустриальном парке «КиевскоЕ–95» производственно–складского комплекса формата light industrial. В планах — завершить работы и сдать объект в эксплуатацию в IV квартале 2025 года. Все 10 секций в первом корпусе уже распроданы, в первом полугодии 2025 года компания приступит к возведению следующих зданий, а продажи секций во втором корпусе light industrial стартуют в ноябре этого года. В 2023–м другой участник загородного рынка — «Максимум Лайф Девелопмент» приобрёл проект индустриального парка «М18» на Мурманском шоссе. Маржа поменьше Рынок индустриальной недвижимости (складской и производственной) сегодня переживает бум, отмечают брокеры, и, безусловно, является привлекательным для новых игроков. Здесь сегодня самый высокий спрос и самый существенный дефицит готового предложения. В то же время по сравнению с жильём коммерческая недвижимость даёт меньшую доходность и более длинные сроки окупаемости (если речь идёт об объектах для сдачи в аренду), предупреждает генеральный директор Объединения строителей Санкт–Петербурга Алексей Белоусов. Поэтому ожидать массового интереса к коммерческой недвижимости со стороны девелоперов, специализирующихся на жилье, не стоит, говорит он. По данным NF Group, light industrial активно развивается в Петербурге. По итогам III квартала 2024 года объём существующей арендопригодной площади объектов формата составил 70,5 тыс. м2. Из них на объекты класса А пришлось 21,2 тыс. м2, на класс B — 49,2 тыс. м2. Всего за 9 месяцев 2024 года было введено три корпуса в индустриальном парке «Ломоносовский» общей площадью 3,9 тыс. м2.