На главных проспектах Петербурга наблюдается один из самых низких уровней вакантности площадей за последние несколько лет. Срок экспозиции свободных помещений сокращается с нескольких месяцев до нескольких дней. А вот владельцам ТРЦ привлечь арендаторов значительно сложнее. Два года назад, когда зарубежные бренды массово покидали российский рынок и закрывали свои торговые точки, звучало немало заявлений о том, что отечественные компании не смогут в полной мере заполнить возникающую пустоту. Однако сегодняшняя картина стрит–ретейла говорит об обратном. Хотя и о том, что рынок полностью восстановился до уровня 2019 года, который сейчас принято считать эталонным, говорить пока рано. Назад, к рекордам С начала 2024 года в Петербурге отмечается ажиотажный спрос на помещения формата стрит–ретейл со стороны арендаторов. Подсчёты разных консалтинговых компаний различаются в деталях, однако свидетельствуют об одних и тех же тенденциях. Директор департамента торговой недвижимости NF Group в Санкт–Петербурге Анна Лапченко говорит, что это приводит к росту арендных ставок при минимальном уровне вакантности. Освободившиеся помещения занимаются снова буквально в течение нескольких дней. Например, на Невском проспекте фиксируется довольно ограниченное предложение вакантных торговых площадей (4,4%, по данным NF Group) в сочетании с активной ротацией арендаторов. «В локации поддерживается высокий уровень интереса, особенно в сегменте общественного питания, а также торговли одеждой и обувью. Мы ожидаем, что до конца 2024 года доля вакантных площадей на центральных торговых коридорах Петербурга сохранится на уровне 5–7%. Это достаточно низкий показатель, который станет следствием высокого спроса», — уточняет Анна Лапченко. По данным Nikoliers, на конец III квартала текущего года средний уровень вакансии на ключевых торговых коридорах Петербурга составил 4,7%, приблизившись к историческому минимуму за последние 5 лет. На Невском проспекте этот показатель снизился до уровня 2019 года и составил 3,2%. На данный момент предложение в этой локации составляет менее 10 помещений. «На основных торговых коридорах насчитывается чуть более 40 свободных помещений. С января по сентябрь зафиксировано 77 открытий против 71 за аналогичный период 2023 года. При этом ротация арендаторов за III квартал к прошлому кварталу составила 39%, что свидетельствует об активности ретейлеров», — замечают в Nikoliers. Пусто не бывает Директор департамента исследований рынка Maris Алёна Волобуева оценивает ситуацию чуть более критически, хотя и подтверждает, что на Невском проспекте сейчас один из самых низких показателей объёма вакантных площадей в городе. Однако число пустующих помещений, по оценке компании, ещё превышает показатель допандемийного 2019 года и составляет порядка 35 объектов. В целом вокруг Невского проспекта наблюдался высокий уровень деловой активности: на него пришлось порядка 45% валового объёма спроса на аренду помещений в первом полугодии. «Активность арендаторов на центральных торговых коридорах обусловлена прежде всего ростом туристического потока в регионе, увеличением длительности периода высокого туристического сезона. По предварительным оценкам, по итогам III квартала сезонный фактор роста вакантных площадей будет менее выражен, нежели в предыдущие постпандемийные годы», — отмечает Алёна Волобуева. В связи с тем, что большинство помещений занято, в первом полугодии уровень деловой активности на рынке торговых площадей был ниже аналогичного периода 2023 года. Число новых открытий на центральных торговых коридорах, по данным Maris, сократилось на 51%, число закрытий — на 52,9% относительно показателей первого полугодия 2023–го. Тем не менее сальдо прироста резидентов по итогам первых 6 месяцев оставалось положительным — число новых открытий на 42,4% превысило число закрытий. Директор федеральной компании «Этажи» в Санкт–Петербурге Юрий Изосимов добавляет, что активное заполнение помещений на главных улицах идёт за счёт увеличения спроса со стороны российских брендов, а также кафе, ресторанов и шоурумов, которые заинтересованы в премиальных локациях. По его оценке, в среднем по главным торговым улицам вакансия в этом году снизилась до 5–6%. Тренды задаются предпочтениями потенциальных клиентов и покупателей — всё чаще они ищут не просто товары или услуги, а эмоции и впечатления. Это вынуждает арендаторов инвестировать в антураж помещений, что априори увеличивает средние сроки аренды. «Спрос и предложение на рынке аренды коммерческой недвижимости на главных торговых коридорах Петербурга сейчас относительно сбалансированы. На Петроградской стороне спрос превышает предложение. Сейчас количество свободных площадей здесь на уровне 6–7%, однако оно активно сокращается из–за большого интереса к открытию магазинов в этой локации. Дальнейшее сокращение свободных площадей может спровоцировать более активный рост арендных ставок», — отмечает Юрий Изосимов. Время перемен В торговых центрах ситуация чуть сложнее. В компании «Этажи» отмечают, что в среднем вакантные площади там составляют 8–11%. Этот показатель меньше в тех ТРЦ, где арендодатели решились на изменение стандартов и форматов заполнения свободных мест. В результате торговые центры, владельцы которых проявили достаточную гибкость, имеют не более 6–7% пустующих площадей. Руководитель направления исследований и консалтинга Focus Technologies Михаил Васильев отмечает, что уже можно говорить о стабилизации локального рынка: пик открытия новых магазинов прошёл, эффект отложенного спроса также отсутствует. Это отражается на цифрах динамики среднедневной аудитории ТРЦ локального рынка в сравнении с прошлыми периодами. В октябре–декабре можно ожидать небольшого отставания индекса посещаемости Mall Index от уровня прошлого года (на 2–3%), однако в сравнении с показателями аналогичного периода 2022 года будет некоторый рост, тоже примерно на 2–3%. Но о полном восстановлении рынка говорить не приходится. Например, в сравнении с 2021 годом отставание по количеству посетителей в ТРЦ в среднем составляет 10–11%. И это притом, что тогда ещё действовал ряд ковидных ограничений на посещение объектов ретейла, общественного питания и развлечений. Лучше меньше, но лучше Эксперты полагают, что к концу года вакансия на Невском проспекте и других главных торговых коридорах может снизиться ещё на 1–2 процентных пункта. Но многие представители ретейла уже сейчас ориентируются на спальные районы и новые жилые комплексы, стараясь снизить затраты на аренду помещений. Там они на 15–25% ниже, чем на основных торговых улицах. Это подтверждают и в аналитическом центре RBI. По его подсчётам, спрос на стрит–ретейл в новых жилых проектах Петербурга вырос на 10%, а трендом 2024 года на рынке коммерческой недвижимости стало сокращение метража. Площади лотов сократились практически на четверть. «Это связано с ростом и востребованностью формата take away в проходных локациях города. Кофейни, пекарни, экспресс–супермаркеты, мини–рестораны — всё это развитие тренда на сокращение времени потребления. Рынок достаточно быстро начал отвечать на такие потребности бизнеса», — отмечает вице–президент по маркетингу и продукту RBI Михаил Гущин. Анна Лапченко добавляет, что можно с уверенностью сказать: рынок стрит–ретейла в Северной столице быстро восстановился. Важную роль в этом сыграло активное развитие fashion–сегмента и общественного питания. «Зарубежные бренды создавали высокую конкуренцию, которой российским компаниям было сложно противостоять. За последние 2 года у них появилась возможность занять место в своём сегменте и охватить большую аудиторию. Расширение присутствия российских брендов на рынке в свою очередь стимулировало рост всех категорий сегмента (одежда, обувь, ювелирные изделия). Также мы наблюдаем, что в течение 2 лет отечественные fashion–бренды в краткие сроки занимали все вакантные торговые помещения, освобождённые международными операторами», — заключает эксперт.