Премиального жилья всё меньше, но оно становится дороже, констатируют участники рынка. Стоимость «квадратов» за год выросла почти на 20%, а их количество уменьшилось почти на четверть. Если раньше квартиры с московской ценой 1 млн за 1 м2 были редкостью, то сейчас они становятся обыденными. По данным NF Group в Санкт–Петербурге, на конец I квартала в Cеверной столице продалось 94 тыс. премиальных квадратных метров, или 690 квартир и апартаментов. «За год показатель сократился на 28% в м2 и на 33% по числу лотов», — подсчитала руководитель отдела элитной недвижимости NF Group Алия Ханбекова. Причины — две: на фоне сначала роста, а потом и замораживания ключевой ставки ЦБ покупатели бросились покупать, пока жильё ещё больше не подорожало, а застройщики, увидев свежие ставки по проектному кредитованию, решили придержать вывод новых проектов. Ведь одно дело, когда с каждого проданного метра отдаёшь банку 5–10 тыс. рублей, а совсем другое, когда 25–50 тыс. В итоге во второй половине прошлого года стартовали продажи проекта «17/33 Петровский остров» (секции Residence), а также нового корпуса в комплексе «Северная корона». «В I квартале 2024 года рынок не пополнялся новыми объектами», — говорят в NF Group в Санкт–Петербурге. Впрочем, в апреле стартовали сразу три проекта — ЛДМ от группы «Эталон», «Визионеры» от RBI и реализация ПИК на Малом проспекте П.С. На конец марта средневзвешенная цена предложения в элитных новостройках составила 645 тыс. руб./м2, за год (март к марту) показатель увеличился на 19%. Не место красит человека… На рынке продолжают активно формироваться новые премиальные локации. Классические элитные — исторический центр Петербурга, Петроградская сторона, Васильевский остров — всегда остаются привлекательными для девелоперов. «Мода на них не пропадёт никогда, другой вопрос — свободных участков, подготовленных к застройке, здесь мало», — рассказывает Виталий Коробов, генеральный директор Element Development. Вместе с тем моду на премиумлокации формируют сами девелоперы: спрос на рынке «раскачивается» там, где есть свободные участки. Для примера возьмём избранные места Московского района (например, локацию «Фрунзенской» или «Московских ворот»), в которых за последние 5–7 лет класс проектов уверенно сместился с комфорт+ до бизнес и премиума. Как говорит Александр Кравцов, управляющий партнёр ГК Fizika Development, в том числе это связано с общим развитием и благоустройством городских районов, налаживанием транспортной и социальной инфраструктуры, процессов джентрификации. «Локация вокруг Московских ворот уже несколько лет — это деловой центр в миниатюре, где сформирована инфраструктура, необходимая для развития проектов класса бизнес и премиум. Транспортная доступность — 10 из 10: рядом и центр города (10–15 минут по Литейному проспекту), и аэропорт, и выезд на ЗСД; метро, широкая сеть общественного транспорта. Деловая, социальная и развлекательная инфраструктура — на должном уровне. Здесь продолжают создаваться новые общественные пространства и центры притяжения. Например, лофт–квартал “Скороход” на месте бывшей обувной фабрики», — говорит он. По оценке эксперта, сейчас стоимость жилья в этой локации растёт на 5–9% быстрее, чем в среднем по городу. Здесь возводятся в основном клубные дома Talento (Fizika), «1919» и Shepilevskiy (Element Development). Есть и другие растущие локации: Охта (вблизи Малоохтинской набережной), Пески (территория вдоль Синопской набережной и Новгородской улицы), район Чёрной речки. Активно развивается западная оконечность Васильевского острова. «В прошлом году одним из наиболее востребованных жилых комплексов в классе элит стал проект премиум–класса Imperial Club от Setl Group. Он расположен на видовом участке острова, на первой линии Невы, рядом с ледоколом “Красин”», — говорит директор консалтингового центра «Петербургская недвижимость» (Setl Group) Ольга Трошева. «Сейчас мы начали наблюдать проекты премиум–класса в нецентральных локациях, преимущественно близи промышленных или зелёных зон. Более удалённые локации обеспечивают уединённость, скрывают от посторонних глаз. Активно начали появляться проекты в южной части Адмиралтейского района, недалеко от Обводного канала», — рассказывает Елизавета Конвей, директор департамента жилой недвижимости и девелопмента земли Nikoliers. Новые люди За последние 5–10 лет поменялись не только локации, но и компании, которые строят дорогую недвижимость. Если в середине 2010–х основным созидателем дорогих квартир была «Группа ЛСР», на которую в некоторые моменты приходилось до 80% продаж, то сейчас на первое место выходят молодые и амбициозные: Element Development, Fizika Development, Legenda, AAG. «В высоком сегменте усиливается конкуренция по продукту — концепции, инженерии, клиентскому сервису до и после продажи. Фактически операционная эффективность застройщика в каждом сегменте — масс маркет, комфорт, бизнес, премиум — требует отдельных команд под каждый сегмент. Поэтому “Группа ЛСР”, например, сконцентрировалась на сегменте с высоким оборотом — массмаркете. Кроме того, не все застройщики справляются с новыми условиями согласования земли и проектно–сметной документации. Да и сами проекты, которые сдаются в 2024 году, существенно отличаются от тех, что сдавались в 2010–х. Ключевое слово — гибкость, внимание к деталям», — поясняет исполнительный директор «МК–Элит» Антон Беляков. С ним согласен основатель портала проекта lifedeluxe.ru Сергей Бобашев: «Строительство элитки в нынешних условиях — рискованное занятие. Гораздо проще и надёжней в Шушарах 1 тыс. квартир продать за год, чем на Петроградке — 10. Поэтому остаются либо те, кого в Шушары не пускают, либо те, кому строительство качественного дорогого жилья приносит удовольствие». Премиальная недвижимость не массовый, а штучный товар. «Сроки реализации такой недвижимости гораздо больше, чем в массовом строительстве. Начальные затраты выше, требования к архитектуре и материалам выше. Строительство в центре города сложнее. Земля в гораздо большем дефиците, а имеющиеся у частки под редевелопмент часто сопряжены с долгой и непростой подготовкой. Недавний пример того, что ещё может осложнять работу в сегменте, — это неожиданные проблемы с импортными материалами. Которые пришлось решать отдельно. Не всех устраивает вся эта специфика в совокупности, и не все могут с этим справиться. Остаются лишь те, кому это нравится», — рассказывает коммерческий директор ГК «ПСК» Сергей Софронов.