Ленобласть вслед за Москвой решила запретить строительство микростудий. Это может принести региону дополнительные заработки, если, конечно, застройщики в основной своей массе переживут шок. На прошлой неделе губернатор Ленинградской области Александр Дрозденко заявил, что с 1 июня минимальная площадь жилья в новых проектах должна повыситься с нынешних 24 м2 до 28 м2. «С комфортного жилья начинается качество жизни, это важно», — пояснил он. Это заявление было сделано сразу же после того, как аналогичное решение приняли в Москве. Там его аргументировали строительными правилами, которые, впрочем, носят рекомендательный характер. В строительном блоке Смольного «ДП» сообщили, что подобная инициатива для Петербурга пока не обсуждается. Как регион регулирует жилплощадь Минимальная площадь квартир в Ленобласти установлена постановлением правительства региона №277 от 20 мая 2019 года. В нём говорится, что при подготовке документации по планировке территории, предусматривающей размещение многоквартирных домов, применяется ряд правил. Одно из них гласит: «минимальная площадь квартиры в многоквартирном доме составляет 24 м2 (включая площадь балкона с понижающим коэффициентом), количество квартир площадью менее 30 м2 должно составлять не более 40% от общего количества квартир в многоквартирном доме». В областном правительстве пока не говорят, какой механизм будет задействован для реализации решения губернатора. Оперативно внести изменения в постановление правительства за оставшиеся 2 недели теоретически можно, но проекты планировки территории (ППТ) разрабатываются обычно в течение 1–2 лет. А сейчас значительная часть существующей и перспективной застройки Ленобласти расположена на территориях с уже подготовленными ППТ. Участники рынка предполагают, что застройщикам, не уложившимся в новый норматив, просто не будут выдавать разрешения на строительство, а основания для отказа найдутся всегда. «Судиться с властями бессмысленно. Это приведёт к потере времени и хороших отношений, — говорит один из руководителей строительной компании. — Найти изъяны можно в любом проекте, а после завернуть его на повторную экспертизу и так до бесконечности. Поэтому проще соблюсти рекомендованные параметры». Кроме того, по его словам, никто не запрещает властям делать исключения и закрывать глаза на маленькие студии компаний, с которыми они сотрудничают. Как пример можно вспомнить запрет на возведение жилых домов в регионе выше 12 этажей, вступивший в силу весной 2021 года. После него отдельным девелоперам удавалось обходить ограничения — проекты проходили согласования и получали одобрения. С точки зрения проектирования особых сложностей из–за требований к минимальному метражу не предвидится. По словам застройщиков, на микростудии приходится лишь 20–30% общего числа студий, занимающих в свою очередь 10% от всех квартир. То есть переделывать в готовых проектах, по которым ещё не получено разрешение, придётся по 3–5% квартир. На это может уйти 2–3 месяца. «При этом можно же, например, включить лоджию в состав студии, а это плюс 2–4 метра, можно чуть изменить площадь МОП», — говорит один из участников рынка. Но менять параметры домов (делать их больше) застройщики не смогут — они заложены в градостроительных документах. Масштаб бедствия По данным консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в пригородной зоне Ленобласти средняя площадь студии с балконом составляет около 29 м2. Таким образом, большинство студий новым требованиям соответствует. Вместе с тем, по данным «Дом.РФ», сейчас в регионе доля строящихся квартир площадью менее 25 м2 составляет 17%. По оценке финансового института, нераспроданными в регионе остаются 42% общего количества квартир в домах со сроком ввода в 2024 году, 59% — в 2025–м и 40% — в 2026–м. При этом 33% площади от возводимого сейчас жилья на продажу не выставлено, то есть у застройщиков создан запас жилья, строящегося по старым правилам, до 2027 года. При этом последние годы квартиры становятся всё меньше. Так, средняя площадь квартир в Петербургской агломерации с апреля 2023 года по апрель 2024–го снизилась на 7%. «Сейчас у однокомнатной квартиры в новостройках она составляет 34 м2», — рассказывает руководитель направления разработки продукта ГК «А101» в Петербурге Булат Мирзаханов. Возможные последствия Новые ограничения могут повысить спрос на несервисные апартаменты — так называемое псевдожильё. «Если московский сценарий распространится и на Петербург, то, думаю, развитие в первую очередь получит рынок апартаментов, где девелоперы смогут “нарезать” студии до 28 м2. Следовательно, мы будем наблюдать миграцию в этот сегмент большой доли инвесторов в недвижимость, которые привыкли вкладывать минимальные чеки в небольшие метражи. Также девелоперы могут повысить стоимость “остатков”, чтобы получить более высокий чек на выходе за инвестиционно привлекательное жильё до 28 м2», — считает генеральный директор Element Development Виталий Коробов. Исходя из этого стоит ожидать и роста цен на вторичном рынке: как только девелоперы начнут повышать стоимость в текущих проектах 24–метровых квартир и выводить в продажу более дорогие 28–метровые, покупатель может переориентироваться на вторичный рынок микростудий. Помимо застройщиков выгодоприобретателями от решения губернатора Ленобласти станет финансовый сектор, смежный с рынком недвижимости. Минимальная площадь нового жилья повышается на 17%, примерно на столько же больше начнут получать страховые компании (их тарифы зависят в том числе от метража). Если темпы выдачи ипотеки сохранятся (по разным оценкам, до 90% новостроек приобретается в кредит), то пропорционально должна увеличиться и средняя сумма кредита, а вместе с ней и объём процентных платежей. Вместе с тем конечным бенефициаром волевого решения повысить метраж окажется сам регион. Он гарантирует себе рост поступлений и сборов. По словам экспертов, «перенарезка» домов даже при сохранении общей площади дома будет означать рост жилой площади за счёт технических помещений и мест общего пользования. В результате при увеличении квадратуры жилья пропорционально вырастет налогооблагаемая база для имущественных налогов. Равноценно можно ожидать от принудительного увеличения метража влияния и на рост налогов на доходы физлиц (НДФЛ). В Петербурге, например, каждая пятая продажа квартиры происходит до истечения льготного периода владения (5 лет), из–за чего продавцам приходится оплачивать налог 13%. Если в Ленобласти статистика сопоставима, то и соседний регион вслед за увеличением средней цены за квартиру может рассчитывать на рост сборов в казну. Косвенно выгоду получат и региональные операторы в сфере ЖКХ. По будущему новому жилью база для сборов также будет расти (за исключением воды и электричества расчёт платы ведётся от квадратуры квартиры). Тот же региональный оператор по вывозу мусора, например, исходя из средней цены 6,28 рубля за 1 м2 жилья в месяц вместо сегодняшнего 151 рубля со среднестатистической квартиры–студии в 24 м2 завтра сможет получать уже 175 рублей. Без увеличения объёмов производимого мусора с одного объекта. Авторы: Евгений Петров, Александр Лобановский, Павел Никифоров