Из 5 млн м2 строящегося в Петербурге жилья продано уже 2,5 млн. Застройщики не готовы выводить новые проекты из‑за роста ставок по кредитам. В результате неизбежен дефицит предложения в новостройках. По оценкам аналитиков bnMAP.pro, в Санкт‑Петербурге всё строящееся жильё даже при нынешнем невысоком уровне продаж будет реализовано за 1,7 года. А что дальше? С 1 июля 2024 года отменена базовая программа льготной ипотеки. Продажи хоть и сократились вдвое, но не упали до нуля. Во‑первых, есть льготная семейная ипотека — на неё приходится 40% продаж. Кроме того, застройщики активно продолжают продвигать траншевую ипотеку и рассрочки. Всё это даёт стабильный объём в 1,7‑3 тыс. проданных квартир в месяц, или 110‑200 тыс. м2 . При этом, по оценкам консалтингового центра «Петербургская недвижимость», в III квартале на рынок выведено лишь 300 тыс. м2 нового жилья. Дефицит предложения уже ощущается. Темпы вывода новых проектов заметно сократились. Неизбежный итог этих процессов — корректировка цен в сторону увеличения. Ставка больше, чем жизнь в новостройке Как говорят участники рынка, поднятие ключевой ставки до 21% не добавляет оптимизма ни застройщикам, ни банкам. 25 октября Банк России поднял ключевую ставку, а также значительно ужесточил прогноз на ближайшие два года. Наибольшее повышение прогнозного диапазона ставок затронуло 2025 год — сразу плюс 3‑4 процентных пункта до уровня 17‑20%. По прогнозам ЦБ, ключевая ставка не опустится в первом полугодии 2025 года. «Допустим, снижение произойдёт во второй половине следующего года, но насколько ставка ещё вырастет за этот промежуток времени и что будет означать возможное снижение? Сокращение на несколько процентных пунктов кардинально не повлияет на доступность ипотеки. Скорее всего, 2025 год мы будем находиться примерно в тех же условиях, что и сейчас», — прогнозирует директор по продажам Legenda Ксения Садкова. Увеличение ключевой ставки сокращает инвестиционный потенциал экономики в целом, но на строительную отрасль нагрузка вырастает вдвойне, и застройщики попадают в замкнутый круг. От ключевой ставки зависит и стоимость проектного финансирования, за счёт которого возводятся дома. На старте новых проектов его выдают на условиях «ключевая ставка плюс 3‑5 процентных пунктов». По мере наполнения эскроу ставка снижается. По оценкам экспертов, сейчас такая сниженная ставка составляет 13‑17%, а всего год назад — 2‑5%. Цены опять в рост? В Ленинградской области показатели спроса и предложения по сравнению с прошлым годом практически не изменились, но в перспективе новые старты могут быть отсрочены, уверена директор КЦ «Петербургская недвижимость» Ольга Трошева. Как считают эксперты, выводить новые проекты в современных условиях форсированными темпами будут только те, кто просто обязан это сделать (например, проект куплен с разрешением на строительство и с банковским финансированием), новые застройщики, желающие выйти на рынок Петербурга, и самые крупные девелоперы. «Большинство же застройщиков возьмут паузу как минимум на год-два, чтобы контуры будущего обрели какую‑то форму», — считает директор департамента недвижимости группы «ЦДС» Сергей Терентьев. По мнению руководителя департамента продаж группы «Аквилон» в Санкт‑Петербурге и Ленобласти Максима Турта, ставка ЦБ — не единственный важный параметр, который может повлиять на спрос на первичном рынке недвижимости. «Роста спроса можно ожидать, скажем, при увеличении лимитов на семейную ипотеку и вводе новых льготных программ. Поскольку потребность в приобретении недвижимости — в числе базовых, нельзя исключать, что государство возобновит стимулировать отрасль такими методами», — говорит он. По её оценке, оживление рынка возможно при ключевой ставке 10‑12%. А вот директор департамента продаж GloraX Татьяна Халилова настроена пессимистично. Впрочем, и снижение ставки, особенно резкое, может привести к неприятным последствиям. «Постепенное снижение ключевой ставки в 2026 году (12-13% годовых в соответствии с прогнозом ЦБ) способно привести к актуализации спроса, а обозначенный на 2027 год регулятором коридор 7,5-8,5% будет стимулировать к перетоку рекордных объёмов депозитов физических лиц в бетон», — подчёркивает руководитель направления исследований Nikoliers Ольга Рянкель. Этого же опасается и директор по продажам жилой недвижимости строительной компании Kronung Group Елена Алещенко. «Резкое снижение ставки тоже довольно опасно. Денежная масса, накопленная на депозитах физических лиц, по оценочным данным экспертов, превышает 50 трлн рублей. При резком снижении ставки большая часть этих средств выйдет на рынок недвижимости, что в свою очередь может спровоцировать резкое увеличение цен. При таком сценарии текущая приостановка вывода части новых проектов девелоперами только усугубит эту ситуацию», — добавляет она.